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Conseils - Indivision ou SCI
1°/ Principe de base
L’indivision s’applique "automatiquement", à partir du moment où vous achetez à plusieurs, quelle que soit votre situation : marié, concubin, pacsé, frère et sœur,…
Pour l’éviter, il vous faudra dès le départ choisir une autre structure (SCI, démembrement de propriété, voir ci-dessous).
Voici quelques conseils à lire avant de vous décider.
2°/ L’achat en indivision
Chacun devient indivisaire, c’est-à-dire propriétaire d’une quote-part indivise du bien, déterminée au départ par un pourcentage représentant la contribution de chacun au financement du bien.
La répartition figurera dans l'acte de vente.
L’indivision est définie aux articles 815 et suivants du Code Civil. Son principal inconvénient : Vous ne pouvez ensuite ni vendre, ni prendre une décision concernant le logement sans l'accord de l'autre. A défaut, chaque indivisaire peut demander le partage devant le tribunal. Le bien sera alors vendu à un tiers, sauf à ce que l’un des indivisaires rachète la part de l’autre.
Même si ce n’est pas obligatoire, il est recommandé d’établir une convention afin de parer à l’imprévu. Etablie devant notaire, elle prévoit les modalités de gestion de l'indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. La convention peut être signée pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans maximum. Cependant, elle est renouvelable d'un commun accord, notamment pour une durée indéterminée.
3/ L’achat en SCI
C’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement. Les acquéreurs deviennent des associés de la SCI, recevant des parts sociales à la hauteur de leur apport. Chaque associé est responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à sa quote-part. Il faut en outre tenir des assemblées et une comptabilité régulière.
Sachez que les parts de société peuvent être cédées à votre concubin.
L’indivision s’applique "automatiquement", à partir du moment où vous achetez à plusieurs, quelle que soit votre situation : marié, concubin, pacsé, frère et sœur,…
Pour l’éviter, il vous faudra dès le départ choisir une autre structure (SCI, démembrement de propriété, voir ci-dessous).
Voici quelques conseils à lire avant de vous décider.
2°/ L’achat en indivision
Chacun devient indivisaire, c’est-à-dire propriétaire d’une quote-part indivise du bien, déterminée au départ par un pourcentage représentant la contribution de chacun au financement du bien.
La répartition figurera dans l'acte de vente.
L’indivision est définie aux articles 815 et suivants du Code Civil. Son principal inconvénient : Vous ne pouvez ensuite ni vendre, ni prendre une décision concernant le logement sans l'accord de l'autre. A défaut, chaque indivisaire peut demander le partage devant le tribunal. Le bien sera alors vendu à un tiers, sauf à ce que l’un des indivisaires rachète la part de l’autre.
Même si ce n’est pas obligatoire, il est recommandé d’établir une convention afin de parer à l’imprévu. Etablie devant notaire, elle prévoit les modalités de gestion de l'indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. La convention peut être signée pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans maximum. Cependant, elle est renouvelable d'un commun accord, notamment pour une durée indéterminée.
3/ L’achat en SCI
C’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement. Les acquéreurs deviennent des associés de la SCI, recevant des parts sociales à la hauteur de leur apport. Chaque associé est responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à sa quote-part. Il faut en outre tenir des assemblées et une comptabilité régulière.
Sachez que les parts de société peuvent être cédées à votre concubin.
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Conseils - Indivision ou SCI (suite)
Les intérêts d'acheter en SCI
- pouvoir gérer plusieurs biens achetés : acheter en SCI est une bonne formule pour des investissements locatifs faits à plusieurs, en partageant l’effort financier, les risques et l’imposition des loyers).
- favoriser la transmission du patrimoine : Lors du décès du premier, le survivant se retrouve alors avec la moitié en pleine propriété sans droit de succession à payer et conserve l'autre moitié en usufruit. Les héritiers ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt. Le concubin restant évite ainsi le risque d'être évincé du logement par les héritiers du défunt.
Les inconvénients d'acheter en SCI :
- Cette formule n’est pas conseillée pour l’achat de la votre résidence principale : perte du bénéfice de certains prêts (Prêt Epargne Logement, prêt à taux zéro%, prêt aidé…) et des réductions d’impôts liées aux travaux dans la résidence principale.
- En cas de mésentente, il est difficile de sortir de la SCI. Si un accord n'est pas trouvé (dissolution d'un commun accord de la SCI ou rachat des parts), il sera nécessaire de recourir au jugement d'un tribunal.
Autres formules
Vous pouvez également avoir recours au démembrement de propriété : l’un achète la nue-propriété du bien et l’autre l’usufruit.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits de succession, formule intéressante si vous achetez avec un parent plus âgé qui veut habiter le bien ou même le louer et percevoir les loyers.
Notez qu’elle peut se combiner avec l’achat en indivision, de façon à alléger les droits de succession en cas de décès de l’un des indivisaires.
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- pouvoir gérer plusieurs biens achetés : acheter en SCI est une bonne formule pour des investissements locatifs faits à plusieurs, en partageant l’effort financier, les risques et l’imposition des loyers).
- favoriser la transmission du patrimoine : Lors du décès du premier, le survivant se retrouve alors avec la moitié en pleine propriété sans droit de succession à payer et conserve l'autre moitié en usufruit. Les héritiers ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt. Le concubin restant évite ainsi le risque d'être évincé du logement par les héritiers du défunt.
Les inconvénients d'acheter en SCI :
- Cette formule n’est pas conseillée pour l’achat de la votre résidence principale : perte du bénéfice de certains prêts (Prêt Epargne Logement, prêt à taux zéro%, prêt aidé…) et des réductions d’impôts liées aux travaux dans la résidence principale.
- En cas de mésentente, il est difficile de sortir de la SCI. Si un accord n'est pas trouvé (dissolution d'un commun accord de la SCI ou rachat des parts), il sera nécessaire de recourir au jugement d'un tribunal.
Autres formules
Vous pouvez également avoir recours au démembrement de propriété : l’un achète la nue-propriété du bien et l’autre l’usufruit.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits de succession, formule intéressante si vous achetez avec un parent plus âgé qui veut habiter le bien ou même le louer et percevoir les loyers.
Notez qu’elle peut se combiner avec l’achat en indivision, de façon à alléger les droits de succession en cas de décès de l’un des indivisaires.
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